Σε περίπτωση που δεν υπάρχει ήδη κάποιο οικόπεδο που να μπορεί να καλύψει τις στεγαστικές ανάγκες του ενδιαφερόμενου, τότε θα πρέπει να αγοραστεί κάποιο.
Η διαδικασία, αρχικά εύρεσης του κατάλληλου οικοπέδου και στη συνέχεια αγοράς του, χρειάζεται πολύ προσοχή γιατί αφενός μια λάθος επιλογή, μπορεί να αποβεί μοιραία για τη συνέχεια και αφετέρου γιατί υπάρχουν πολλά “παρελκόμενα” της τιμής ενός οικοπέδου που μπορεί να τινάξουν τον προϋπολογισμό μας στον αέρα.
Ας υποθέσουμε λοιπόν ότι πέρνουμε την απόφαση να αγοράσουμε ένα οικόπεδο, με σκοπό να χτίσουμε στη συνέχεια την κατοικία μας. Το πρώτο που θα πρέπει να κάνουμε είναι να συμβουλευθούμε ένα μηχανικό (κατά προτίμηση Πολιτικό Μηχανικό ή Αρχιτέκτονα), με σκοπό να υπολογίσουμε χοντρικά τι είδους ακίνητο καλύπτει τις ανάγκες μας. Οι απαντήσεις σε βασικά ερωτήματα, όπως: -πόσα δωμάτια χρειαζόμαστε, -αν θέλουμε οι χώροι να εκτείνονται σε ένα ή σε περισσότερα επίπεδα και -αν θέλουμε κήπο ή όχι, ουσιαστικά θα μας καθορίσουν τον τύπο και το μέγεθος του οικοπέδου που αναζητούμε.
Θα πρέπει λοιπόν να γνωρίζουμε, ότι σε κάθε οικόπεδο αντιστοιχούν συγκεκριμένοι όροι δόμησης, που καθορίζουν με μεγάλη ακρίβεια το κτίριο που μπορεί να κατασκευαστεί μέσα σε αυτό. Συνεπώς, γνωρίζοντας τις ανάγκες μας και τους όρους δόμησης μιας περιοχής, γίνεται πολύ πιο εύκολη η αναζήτηση του κατάλληλου οικοπέδου.
Για ακόμη πιο εύκολη αναζήτηση, μπορούμε να απευθυνθούμε σ’ ένα μεσιτικό γραφείο, το οποίο θα αναλάβει να κάνει το αρχικό ”ξεσκαρτάρισμα” και να μας παρουσιάσει κατευθείαν μόνο τις πιο συμφέρουσες και ενδιαφέρουσες περιπτώσεις. Στην περίπτωση αυτή θα πρέπει να γνωρίζουμε ότι θα υπάρξει μεσιτική αμοιβή που συνήθως ανέρχεται στο 2% της συμφωνηθείσας τιμής αγοράς (συν 23% ΦΠΑ) και πληρώνεται αμέσως μετά την υπογραφή των οριστικών συμβολαίων. (*ΠΡΟΣΟΧΗ: Σε καμία περίπτωση μη δεχθείτε να δώσετε οποιαδήποτε προκαταβολή για να σας δείξουν κάποιο ακίνητο.)
Όταν καταλήξουμε σε κάποιο οικόπεδο που μας ενδιαφέρει, πριν κάνουμε οποιαδήποτε οικονομική προσφορά, θα πρέπει να συμβουλευθούμε πάλι κάποιον μηχανικό. Σε αυτή τη φάση θα πρέπει να ελεγχθεί πολεοδομικά το οικόπεδο και να σιγουρευτούμε ότι πρόκειται για άρτιο και οικοδομήσιμο, με τους ισχύοντες όρους δόμησης, αλλά και για τυχών δυσκολίες που μπορεί να παρουσιαστούν κατά τη φάση έκδοσης άδειας δόμησης. Θα πρέπει να γνωρίζουμε ότι πιθανές προσκυρώσεις ή άλλου είδους υποχρεώσεις και δικαιώματα σε γη και χρήμα, πρέπει να τακτοποιηθούν, πριν προχωρήσουμε σε έκδοση αδείας, οπότε θα αποτελέσουν αιτίες καθυστέρησης και πιθανώς πρόσθετων εξόδων. Μπορούν όμως να αποτελέσουν και ισχυρό διαπραγματευτικό χαρτί προκειμένου να χαμηλώσουμε το ζητούμενο τίμημα. Πιθανώς λοιπόν, με μια αμοιβή μηχανικού της τάξης των 100-200 ευρώ, να γλιτώσουμε μελλοντικές δυσάρεστες εκπλήξεις αλλά και να πετύχουμε αρκετά καλύτερη τιμή αγοράς.
Παράλληλα, θα πρέπει να συμβουλευθούμε και κάποιον δικηγόρο, ο οποίος θα κάνει έλεγχο τίτλων του οικοπέδου, ώστε να σιγουρευτούμε ότι όλα είναι νόμιμα και δεν υπάρχουν προβλήματα διεκδικήσεων από τρίτους. Ο ίδιος δικηγόρος λογικά, θα παραστεί και στην υπογραφή των συμβολαίων (παρακάτω αναφέρεται το πότε χρειάζεται), οπότε η αμοιβή του θα συμψηφιστεί με την αμοιβή παράστασης η οποία αναφέρεται λεπτομερώς παρακάτω.
Σε περίπτωση λοιπόν που έχουμε βρει κάποιο οικόπεδο και έχουμε συμφωνήσει με τον πωλητή για το τίμημα (π.χ. για λόγους απλότητας υπολογισμών: 100.000 ευρώ), θα πρέπει να λάβουμε υπόψη μας και όλα τα παρακάτω επιπλέον έξοδα, που θα τροποποιήσουν το τελικό ποσό που θα δαπανήσουμε.
α) Φόρος Μεταβίβασης: σε περίπτωση που δεν απαλλασσόμαστε* του φόρου, θα πρέπει να υπολογίζουμε φόρο 8% για τις πρώτες 20.000 ευρώ και 10% για το υπόλοιπο ποσό. Επιπλέον, επί του ποσού αυτού επιβάλλεται φόρος 3% υπέρ δήμων και κοινοτήτων. Στην περίπτωση του παραδείγματός μας δηλαδή θα έχουμε συνολικό φόρο μεταβίβασης 1,03*(1.600 + 8.000) = 1,03 * 9.600 = 9.888 ευρώ.
*Η αγορά οικοπέδου με αντικειμενική αξία έως 50.000 ευρώ για άγαμο και 100.000 ευρώ για έγγαμο (το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δυο πρώτα παιδιά και κατά 15.000 ευρώ για κάθε επόμενο τέκνο), απαλλάσσεται του φόρου μεταβίβασης.
β) Αμοιβή Συμβολαιογράφου: ανέρχεται σε ποσοστό επί της αντικειμενικής αξίας του οικοπέδου και συγκεκριμένα:
-μέχρι 120.000 σε ποσοστό 1%
-από 120.000 έως 380.000 σε ποσοστό 0,70%
-από 380.000 έως 2.000.000 σε ποσοστό 0,65%
-οι κατηγορίες συνεχίζονται αλλά τα μεγαλύτερα ποσά δε νομίζουμε ότι αφορούν τους αναγνώστες μας.
Η παραπάνω αμοιβή προσαυξάνεται με τα έξοδα μεταγραφής στο υποθηκοφυλακείο τα οποία ανέρχονται στα 0,475% επί της αντικειμενικής αξίας και με περίπου 100 ευρώ για την έκδοση των τριών υποχρεωτικών αντιγράφων του συμβολαίου. Ολόκληρη η παραπάνω αμοιβή επιβαρύνεται με φπα 23%.
Στην περίπτωση του παραδείγματός μας δηλαδή θα έχουμε συνολική αμοιβή συμβολαιογράφου 0,01475*100.000 + 100 = 1.475 +100 = 1.575 συν 362,25 (ΦΠΑ) = 1.937,25 ευρώ.
γ) Αμοιβή Δικηγόρου: όταν είναι υποχρεωτική*, η αμοιβή παράστασης του δικηγόρου στο συμβόλαιο είναι 1% για τις πρώτες 44.000 ευρώ της αντικειμενικής αξίας και 0.5% για το υπόλοιπο ποσό συν 15 ευρώ για αγορά ενσήμων. Η παραπάνω αμοιβή επιβαρύνεται με φπα 23% και καταβάλεται την ημέρα των συμβολαίων.Για το παράδειγμά μας δηλαδή είναι 440 + 280 + 15 = 735 συν 169,05 (ΦΠΑ) = 904,05 ευρώ. Αν ο ίδιος δικηγόρος έχει κάνει τον έλεγχο τίτλων πιθανότατα θα μας χρεώσει με περίπου ακόμα 100 ευρώ ενώ τυχόν διευθέτηση προβλημάτων χρεώνεται έξτρα.
*για το έτος 2013 είναι υποχρεωτική από το νόμο η παρουσία στο συμβόλαιο, μόνο του δικηγόρου του αγοραστή και εφόσον το ακίνητο ξεπερνά σε αντικειμενική αξία τις 29.340 ευρώ για την Αττική και τις 11.750 ευρώ στην υπόλοιπη χώρα. Από το 2014 και μετά θα καταργηθεί εντελώς η υποχρεωτική παρουσία δικηγόρου.
δ) Αμοιβή Μεσίτη: συνήθως ανέρχεται στο 2% επί της συμφωνηθείσης τιμής πώλησης του ακινήτου, επιβαρύνεται με φπα 23% και καταβάλλεται αμέσως μετά την υπογραφή των οριστικών συμβολαίων. Για το παράδειγμά μας θα ήταν 0,02*100.000 = 2.000 ευρώ.
ε) Αμοιβή Μηχανικού: μια μέση αμοιβή για έναν πολεοδομικό έλεγχο οικοπέδου είναι γύρω στα 200 ευρώ συν 23% ΦΠΑ = 246 ευρώ
Άρα συνολικά για ένα οικόπεδο των 100.000 ευρώ θα πληρώσουμε περίπου 15.000 ευρώ παραπάνω!!!